中華全國律師協(xié)會律師辦理土地法律業(yè)務操作指引
（一）
目 錄 總 則
第一編 律師辦理土地權屬登記業(yè)務操作指引
第一章 一般規(guī)定
第二章 土地權利設定登記過程中的律師業(yè)務
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 劃撥國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務
第三節(jié) 出讓國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務
第四節(jié) 國家作價出資（入股）國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務
第五節(jié) 國家租賃國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務
第六節(jié) 國家授權經(jīng)營國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務
第七節(jié) 集體土地所有權和使用權設定登記中的律師業(yè)務
第八節(jié) 國有建設用地抵押權設定登記中的律師業(yè)務
第九節(jié) 國有建設用地出租權設定登記中的律師業(yè)務
第三章 土地變更登記中的律師業(yè)務
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 劃撥國有建設用地使用權變更登記中的律師業(yè)務
第三節(jié) 出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營國有建設用地
使用權變更登記中的律師業(yè)務
第四節(jié) 集體土地所有權和使用權變更登記中的律師業(yè)務
第五節(jié) 土地他項權利變更登記律師業(yè)務
第六節(jié) 名稱、地址和土地用途變更登記律師業(yè)務
第四章 土地注銷登記中的律師業(yè)務
第五章 土地權屬爭議業(yè)務中的律師業(yè)務
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 土地權屬的確定
第三節(jié) 土地權屬爭議中的律師業(yè)務
第二編 律師辦理土地征收業(yè)務操作指引
第一章 一般規(guī)定
第二章 土地征收的程序
第三章 征地的費用補償和人員安置
第一節(jié) 征地補償費用
第二節(jié) 被征地人口的安置
第三節(jié) 征地補償協(xié)議
第四章 律師辦理征地補償安置標準聽證法律業(yè)務
第五章 律師辦理土地補償安置標準爭議協(xié)調(diào)、裁決法律業(yè)務
第六章 律師辦理土地補償爭議行政復議法律業(yè)務
第七章 律師辦理征地補償安置標準爭議的訴訟
第一節(jié) 征地補償安置爭議
第二節(jié) 征地補償費用分配糾紛
第三編 律師辦理土地儲備業(yè)務操作指引
第一章 一般規(guī)定
第二章 土地儲備的基本程序
第三章 律師審核土地儲備合同應注意的問題
第四編 律師辦理建設用地使用權取得的業(yè)務操作指引
第一章 一般規(guī)定
第二章 律師辦理建設用地使用權劃撥業(yè)務操作指引
第三章 律師辦理建設用地使用權協(xié)議出讓業(yè)務操作指引
第四章 律師辦理建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓業(yè)務操作指引
第五章 律師辦理國有土地租賃業(yè)務操作指引
第六章 律師辦理建設用地使用權出讓合同糾紛業(yè)務操作指引
第五編 律師辦理建設用地使用權流轉(zhuǎn)業(yè)務操作指引
第一章 一般規(guī)定
第二章 律師辦理建設用地使用權轉(zhuǎn)讓一般業(yè)務的操作指引
第一節(jié) 對擬轉(zhuǎn)讓的建設用地使用權的調(diào)查與審核
第二節(jié) 建設用地使用權轉(zhuǎn)讓合同
第三節(jié) 建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的風險監(jiān)管
第四節(jié) 建設用地使用權轉(zhuǎn)讓登記
第三章 律師辦理國有建設用地轉(zhuǎn)讓特殊業(yè)務的操作指引
第一節(jié) 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓（含在建工程轉(zhuǎn)讓）
第二節(jié) 項目公司股權轉(zhuǎn)讓
第四章 律師辦理建設用地使用權抵押業(yè)務的操作指引
第一節(jié) 對擬設定抵押的建設用地使用權的調(diào)查與審核
第二節(jié) 建設用地使用權抵押合同
第三節(jié) 建設用地使用權抵押登記
第四節(jié) 建設用地使用權抵押權的實現(xiàn)
第五章 律師辦理建設用地使用權出租業(yè)務的操作指引
第一節(jié) 對擬設定出租的建設用地使用權的調(diào)查與審核
第二節(jié) 建設用地使用權出租合同
第三節(jié) 建設用地使用權出租登記
第六章 律師辦理建設用地使用權投資合作業(yè)務的操作指引
第一節(jié) 對擬投資的建設用地使用權及投資合作項目的調(diào)查與審核
第二節(jié) 建設用地使用權投資合作合同
第三節(jié) 投資合作中建設用地使用權的流轉(zhuǎn)
第四節(jié) 建設用地使用權投資合作常見問題處理
第六編 律師辦理涉外土地法律業(yè)務操作指引
第一章 一般規(guī)定
第二章 境外投資者以出讓方式取得建設用地使用權
第一節(jié) 外商參與建設用地使用權招標、拍賣、掛牌的特殊要求
第二節(jié) 外商取得建設用地使用權投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第三章 外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第一節(jié) 境外投資者并購的一般要求
第二節(jié) 外資股權并購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審批
第三節(jié) 外資資產(chǎn)并購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審批
第四章 其他涉外土地法律業(yè)務
第一節(jié) 外商投資項目核準
第二節(jié) 外商投資企業(yè)審批權限
第三節(jié) 外商投資企業(yè)境內(nèi)再投資的審批
第四節(jié) 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)備案
第七編 律師辦理農(nóng)村集體土地使用權業(yè)務操作指引
第一章 概述
第一節(jié) 農(nóng)村集體土地的法律制度
第二節(jié) 耕地保護制度
第三節(jié) 基本概念界定
第二章 農(nóng)村集體建設用地
第一節(jié) 農(nóng)村集體建設用地使用權
第二節(jié) 農(nóng)村集體建設用地使用權的流轉(zhuǎn)
第三節(jié) 非農(nóng)建設用地
第三章 農(nóng)村宅基地
第四章 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權
第一節(jié) 土地承包經(jīng)營權
第二節(jié) 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的具體流轉(zhuǎn)
第三節(jié) 土地承包經(jīng)營權的糾紛及解決
第五章 城中村改造的法律問題
第一節(jié) 城中村改造中的法律關系
第二節(jié) 城中村改造過程中的法律業(yè)務
附 則
總 則
第1條 制定目的
為規(guī)范律師依法辦理與土地相關的訴訟和非訴訟業(yè)務、提高律師承辦土地法律業(yè)務的服務質(zhì)量，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關司法解釋，結(jié)合土地法律服務實務，特制定本指引供律師及相關人士在實際業(yè)務中參考與借鑒。
第2條 主要概念
2.1 土地權屬，是指土地的所有權、使用權和他項權利的歸屬。
2.2 土地所有權，是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權利。
2.3 土地使用權，是指土地使用人依法對土地加以利用的權利。
2.4 劃撥土地使用權，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。
2.5 出讓土地使用權，是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付相應出讓金后取得的土地使用權。
2.6 建設用地使用權，是指利用土地營造建筑物、構筑物和其他設施建設的權利。建設用地使用權分為國有土地建設用地使用權和集體土地建設用地使用權。
2.7 國有土地建設用地使用權，是指公民、法人和其他經(jīng)濟組織進行非農(nóng)業(yè)建設依法使用國有土地的權利。
2.8 集體土地建設用地使用權，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設而使用土地的權利。集體土地建設用地主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。
第3條 律師辦理土地法律業(yè)務的主要法律依據(jù)
3.1 《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年10月1日起施行）。
3.2 《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）（1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過，1999年10月1日起施行）。
3.3 《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）（第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議修訂，2008年4月1日起施行）。
3.4 《中華人民共和國行政訴訟法》（以下簡稱《行政訴訟法》）（第七屆全國人民代表大會常務委員會第二次會議通過，1990年10月1日起施行）。
3.5 《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議第二次修正）。
3.6 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修正）。
第4條 律師辦理土地法律業(yè)務的基本原則
4.1 忠誠負責原則。律師辦理土地法律業(yè)務，應不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律的正確實施和委托人的合法權益。
4.2 專業(yè)精湛原則。律師辦理土地法律業(yè)務，應具備相應的業(yè)務能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)服務。
4.3 勤勉敬業(yè)原則。律師辦理土地法律業(yè)務，應勤于學習、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求完成各項受托法律業(yè)務。
第5條 律師辦理土地法律業(yè)務的具體內(nèi)容
5.1 擬制、審查、修改合同。
5.2 出具法律意見書、風險告知書。
5.3 策劃涉地項目的業(yè)務操作方案。
5.4 對涉地項目相關情況出具盡職調(diào)查報告。
5.5 代表當事人參加談判、簽約、履約交割。
5.6 接受項目雙方當事人的委托，對涉地交易合同的定金、保證金、價款予以監(jiān)（托）管服務。
5.7 為涉地項目的項目法人擔任專項法律顧問或全過程法律服務。
5.8 對發(fā)生爭端的涉地項目，接受當事人的委托代理申請行政裁決、仲裁或訴訟。
第6條 本操作指引的適用范圍
律師從事土地法律實務的非訴訟法律服務，盡職調(diào)查、參與談判、受托起草、修改有關合同以及代辦有關登記備案手續(xù)時應注意的事項。律師代理有關訴訟案件時，也可以參考本指引。
第7條 特別說明
本指引旨在向律師提供辦理土地法律業(yè)務方面的經(jīng)驗，而非強制性規(guī)定，供律師在實踐中參考。
第一編 律師辦理土地權屬登記業(yè)務操作指引
第一章 一 般 規(guī) 定
第8條 主要法律依據(jù)
8.1 《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱《農(nóng)村土地承包法》）。
8.2 《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《土地管理法實施條例》）。
8.3 《土地登記規(guī)則》。
8.4 《土地登記辦法》。
8.5 《關于變更土地登記的若干規(guī)定》。
8.6 《土地登記資料公開查詢辦法》。
8.7 《關于辦理土地登記有關問題的通知》。
8.8 《關于變更土地登記的若干規(guī)定》。
8.9 《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》。
8.10 《規(guī)范國有建設用地租賃若干意見》。
8.11 《關于國有建設用地抵押登記有關問題的通知》。
8.12 《關于劃撥國有建設用地抵押登記有關問題的通知》。
8.13 《農(nóng)村集體國有建設用地抵押登記的若干規(guī)定》。
8.14 《土地權屬爭議調(diào)查處理辦法》。
8.15 《最高人民法院關于能否將國有建設用地折價抵償給抵押權人問題的批復》。
8.16 《最高人民法院關于同一土地登記在兩個土地證上應如何確認權屬的復函》。
第9條 律師辦理土地權屬登記業(yè)務的注意事項
律師代辦登記手續(xù)的，要取得并向土地登記機構出具委托人的授權委托書，并按有關規(guī)定辦理授權委托書的公證手續(xù)。代理境外人士申請土地登記的，授權委托書和被代理人身份證明應當依法經(jīng)過公證或者認證；未成年人的土地權利，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。
第二章 土地權利設定登記過程中的律師業(yè)務
第一節(jié) 一 般 規(guī) 定
第10條 概念界定
土地設定登記是對新設定的土地權利的登記，是在土地初始登記結(jié)束后，登記機關對一宗土地上新設定的國有建設用地使用權、所有權和土地他項權利進行的登記。
第11條 登記的基本單位
登記是以宗地為基本單元，兩宗以上土地的土地使用者，應分宗申請；兩個以上土地使用者共同使用一宗地的，應分別申請；跨縣級行政區(qū)使用土地的，應分別向土地所在地的縣級人民政府土地管理部門申請。
第12條 土地權利設定登記的分類
12.1 劃撥國有建設用地的設定登記。
12.2 出讓國有建設用地的設定登記。
12.3 國家作價出資（入股）國有建設用地的設定登記。
12.4 租賃國有建設用地的設定登記。
12.5 國家授權經(jīng)營國有建設用地設定登記。
12.6 集體土地所有權和集體建設用地設定登記。
12.7 國有建設用地抵押權設定登記。
12.8 國有建設用地出租權設定登記。
第13條 申請土地權利登記的必備資料
13.1 《土地登記申請書》。
13.2 申請人身份證明。
13.3 土地權屬來源證明。
13.4 地上附著物權屬證明。
第二節(jié) 劃撥國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務
第14條 律師應當告知委托人申請條件及申請期限
14.1 新開工的大中型建設項目使用劃撥國有建設用地，委托人應當持有縣級以上人民政府的建設用地批準書。在接到建設用地批準書之日起30日內(nèi)申請，建設項目竣工驗收后，應當在竣工驗收之日起30日內(nèi)申請。
14.2 其他項目使用劃撥國有建設用地，委托人應當持有縣級以上人民政府的批準用地文件。在接到批準用地文件之日起30日內(nèi)申請。劃撥新征用農(nóng)民集體所有土地的，被征地單位應當同時申請集體土地所有權注銷登記或者變更登記。
第15條 律師應提示委托人申請所需要的材料
15.1 建設用地批準書。
15.2 國有建設用地劃撥決定書。
15.3 立項批復或相關批準文件，屬于劃撥新征用農(nóng)民集體所有土地的，應提供:
（1） 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案批準文件；
（2） 補充耕地方案批準文件；
（3） 征用土地批準文件；
（4） 原《集體土地所有權證》；
（5） 原《集體建設用地證》。
15.4 選址意見書。
15.5 規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。
15.6 繳納補償安置費的證明。
15.7 地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍資料。
15.8 屬于新開工的大中型建設項目使用劃撥國有建設用地的，應提供:
（1） 土地預登記文件；
（2） 項目竣工驗收報告。
15.9 其他證明文件和資料。
第三節(jié) 出讓國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務
第16條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
16.1 委托人應該有國有建設用地使用權出讓合同和國有建設用地使用權出讓金支付憑證。
16.2 以出讓方式取得國有建設用地的，應當在按出讓合同約定支付全部國有建設用地使用權出讓金后30日內(nèi)申請。成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有建設用地使用權的，應當在每期付款后30日內(nèi)申請。
第17條 律師應提示委托人申請所需材料
17.1 《建設用地批準書》。
17.2 規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖。
17.3 《國有建設用地使用權出讓合同》。
17.4 出讓金、契稅繳納憑證。
17.5 地籍調(diào)查表、宗地圖等地籍資料。
17.6 其他證明文件和資料。
第四節(jié) 國家作價出資（入股）國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務
第18條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
18.1 申請人應為改組后的新設企業(yè)，持有國有建設用地入股合同。
18.2 應當在簽訂入股合同之日起30日內(nèi)申請。
第19條 律師應提示委托人申請所需要的材料
19.1 企業(yè)改制方案及批準文件。
19.2 土地資產(chǎn)處置方案及批準文件。
19.3 土地估價備案材料。
19.4 國有建設用地作價出資(入股)合同。
19.5 土地行政主管部門與國有股權持股單位簽訂的委托持股合同。
19.6 建設用地批準書。
19.7 原《國有土地使用證》。
19.8 其他證明文件。
第五節(jié) 國家租賃國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務
第20條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
20.1 申請人應該有國有建設用地使用權租賃合同。
20.2 申請人應當在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)辦理。
第21條 律師應提示委托人申請所需要的材料
21.1 國有建設用地租賃批準文件。
21.2 國有建設用地使用權租賃合同。
21.3 建設用地批準書。
21.4 原《國有土地使用證》。
21.5 其他證明文件。
第六節(jié) 國家授權經(jīng)營國有建設用地設定登記中的律師業(yè)務
第22條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
22.1 申請人應當有國有建設用地經(jīng)營管理授權書。
22.2 應在取得國有建設用地經(jīng)營管理授權書后30日內(nèi)申請。
第23條 律師應提示委托人申請所需要的材料
23.1 企業(yè)改制方案及批準文件。
23.2 土地資產(chǎn)處置方案及批準文件。
23.3 土地估價報告?zhèn)浒覆牧稀?/span>
23.4 《國有建設用地經(jīng)營管理授權書》。
23.5 被授權經(jīng)營國有建設用地公司土地配置材料。
23.6 國有建設用地批準書。
23.7 原《國有土地使用證》。
23.8 其他證明文件。
第七節(jié) 集體土地所有權和使用權設定登記中的律師業(yè)務
第24條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
24.1 應當在作出申請登記決定，或者接到相關單位和個人依法要求登記書面文件之日起30日內(nèi)辦理。
24.2 使用集體土地進行建設或者生產(chǎn)的，應當在接到有批準權的地方人民政府批準用地文件或者簽訂農(nóng)地使用合同之日起30日內(nèi)辦理。
第25條 律師應提示委托人申請所需要的材料
25.1 集體土地所有者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：
（1） 土地改革時頒發(fā)的土地所有證；
（2） 人民政府和有關部門的批準文件；
（3） 權屬界線協(xié)議書；
（4） 其他證明文件。
25.2 集體土地農(nóng)業(yè)用地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：
（1） 人民政府批準文件；
（2） 土地承包經(jīng)營合同；
（3） 拍賣金支付憑證；
（4） 其他證明文件。
25.3 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企事業(yè)建設用地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：
（1） 人民政府國有建設用地批準文件；
（2） 國有建設用地批準書；
（3） 聯(lián)營合同；
（4） 原《集體土地使用證》；
（5） 其他證明文件。
25.4 農(nóng)村居民宅基地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：
（1） 人民政府的批準文件；
（2） 其他證明文件。
25.5 集體所有的“四荒”地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件：
（1） “四荒”地承包(租賃)合同或“四荒”地拍賣協(xié)議等；
（2） 拍賣金支付憑證；
（3） 其他證明文件。
第26條 律師辦理本節(jié)法律業(yè)務的注意事項
26.1 土地承包經(jīng)營合同的甲方(發(fā)包方、出租方或拍賣方)必須是集體土地所有權人，農(nóng)村集體以外的單位和個人承包農(nóng)業(yè)用地必須得到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。
26.2 農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營期限為30年，承包、租賃、拍賣“四荒”地使用權，最長不超過50年。
26.3 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。
第八節(jié) 國有建設用地抵押權設定登記中的律師業(yè)務
第27條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
27.1 申請人為抵押人(土地使用)和抵押權人。
27.2 應當在抵押合同簽訂后15日內(nèi)申請。同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實現(xiàn)抵押權。
第28條 律師應提示委托人申請所需材料
28.1 《國有土地使用證》。
28.2 主合同和抵押合同。
28.3 土地估價報告。
28.4 下列其他相關文件：
（1） 劃撥國有建設用地使用權抵押的，提交土地行政主管部門批準抵押文件和處置時應交付的土地出讓金數(shù)額；
（2） 集體建設用地使用權抵押的，提交集體土地所有權人同意的抵押證明；
（3） 抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會同意的抵押證明；
（4） 以共有建設用地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。
第29條 律師應協(xié)助委托人進行權屬審核
29.1 對合同主體的審核：抵押人和抵押權人應簽訂一致的抵押合同。
29.2 對國有建設用地的審核：
（1） 若為劃撥國有建設用地，則應按照土地行政主管部門確認的抵押宗地的國有建設用地使用權出讓金額證明，在抵押合同中確定實現(xiàn)抵押權時，應當從拍賣所得的地價款中繳納相當于國有建設用地使用權出讓金的款額。
（2） 若為集體建設用地，因涉及集體土地轉(zhuǎn)為國有建設用地，集體建設用地使用權抵押應取得集體土地所有權人同意。
29.3 對抵押貸款期限的審核，應小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。
29.4 對抵押貸款額的審核，抵押貸款金額應小于土地評估價值，抵押率應當符合金融部門的規(guī)定。
29.5 對宗地部分抵押的審核，必須征得有關部門同意。
29.6 對一宗地多次抵押的審核，抵押貸款金額的總和應小于國有建設用地使用權及地上建筑物價值。
第30條 律師辦理本節(jié)法律業(yè)務的注意事項
30.1 為有效設立抵押權，應及時辦理抵押登記。未經(jīng)土地管理部門抵押登記，不能發(fā)生抵押權成立并生效的法律效果。
30.2 異地抵押的，必須到土地所在地的原登記機關辦理抵押登記。
第九節(jié) 國有建設用地出租權設定登記中的律師業(yè)務
第31條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
31.1 申請人為出租人(土地使用者)和承租人。
31.2 應當在租賃合同簽訂后15日內(nèi)提出申請。
第32條 律師應提示委托人申請所需要的材料
32.1 土地權屬來源證明，《國有土地使用證》和《集體土地使用證》。
32.2 劃撥國有建設用地出租批準文件。
32.3 國有建設用地出租合同。
32.4 有關部門認證的出租地塊開發(fā)投資證明。
32.5 其他證明文件。
第33條 律師應協(xié)助委托人對權屬進行審核
33.1 對申請人的審核
33.1.1 出租人應為土地使用者并與《國有土地使用證》或《集體土地使用證》的土地權利人一致。
33.1.2 出租人和承租人應與租賃合同簽訂雙方一致。
33.2 對土地投資情況的審核，未按國有建設用地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，不得出租。
33.3 對土地用途的審核，應符合規(guī)定的國有建設用地的用途。
33.4 對租賃期限的審核，應小于國有建設用地使用權出讓期限減去已使用期限的剩余期限。
第三章 土地變更登記中的律師業(yè)務
第一節(jié) 一 般 規(guī) 定
第34條 概念界定
土地變更登記是指在初始土地登記后，土地管理部門對土地所有者、土地使用者以及他項權利擁有者因土地權屬、土地用途等事項發(fā)生變更而進行的土地登記。
第35條 土地變更登記的分類
35.1 劃撥國有建設用地的變更登記。
35.2 出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營國有建設用地變更登記。
35.3 集體土地所有權和國有建設用地變更登記。
35.4 土地他項權利變更登記。
35.5 名稱、地址和土地用途變更登記。
第二節(jié) 劃撥國有建設用地使用權變更登記中的律師業(yè)務
第36條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
36.1 申請人為劃撥國有建設用地使用者。因住房制度改革出售公有住房引起的變更登記，申請人為售房單位和購房職工。
36.2 應當在繳納國有建設用地使用權出讓金后30日內(nèi)申請；出售公有住房，售房單位和購房職工應當在房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權之日起30日內(nèi)申請。
第37條 律師應提示委托人申請所需要的材料
37.1 劃撥國有建設用地補辦出讓手續(xù)的變更登記需要的文件：
（1） 政府批準文件；
（2） 原《國有土地使用證》；
（3） 《國有建設用地使用權出讓合同》；
（4） 國有建設用地使用權出讓金及有關稅費繳納憑證；
（5） 其他證明文件。
37.2 出售公有住房引起的劃撥國有建設用地變更登記需要的文件：
（1） 公房出售批準文件；
（2） 原《國有土地使用證》；
（3） 權利人為購房職工的《房屋所有權證》；
（4） 售房單位與購房職工簽訂的售房合同；
（5） 其他證明文件。
第三節(jié) 出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營
國有建設用地使用權變更登記中的律師業(yè)務
第38條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
38.1 申請人為出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營國有建設用地使用權的轉(zhuǎn)讓人和受讓人，其中因處分抵押財產(chǎn)涉及國有建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的，申請人為抵押人(使用者)、抵押權人和受讓人。
38.2 申請期限。
38.2.1 以作價出資(入股)方式轉(zhuǎn)讓的，在作價出資(入股)合同簽訂之日起30日內(nèi)。
38.2.2 依法轉(zhuǎn)讓土地使用權的，或因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權的，在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)。
38.2.3 單位合并、分立和企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內(nèi)或接到上級主管部門的批準文件后30日內(nèi)。
38.2.4 處分抵押財產(chǎn)的，在抵押財產(chǎn)處分后30日內(nèi)。
第39條 律師應提示委托人申請所需要的材料
39.1 原《國有土地使用證》。
39.2 土地稅費繳納證明。
39.3 除了以上權屬證明文件外，各類出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經(jīng)營國有建設用地使用權變更登記，還應提交以下證明文件：
（1） 以入股方式轉(zhuǎn)讓的，提交入股合同。
（2） 國有建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的，提交轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓地塊投資證明、商品房預售登記備案材料、稅費繳納憑證。
（3） 單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同及上級主管部門的批準文件。
（4） 處分抵押財產(chǎn)的，提交處分抵押財產(chǎn)的證明文件。
第40條 律師辦理本章法律業(yè)務的注意事項
律師應特別提示受讓人，其國有建設用地使用權轉(zhuǎn)讓未經(jīng)土地登記管理部門轉(zhuǎn)移登記，不得對抗第三人。為防止轉(zhuǎn)讓人一地多售等非法行為侵害買受人權益，應及時辦理轉(zhuǎn)移登記。
第四節(jié) 集體土地所有權和使用權變更登記中的律師業(yè)務
第41條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
申請人為權屬變更前后的權利人。應在接到有關協(xié)議批準文件后30日內(nèi)辦理。
第42條 律師應提示委托人申請所需要的材料
42.1 集體土地所有權變更登記所需材料：
（1） 原《集體土地所有權證》；
（2） 農(nóng)用地交換調(diào)整協(xié)議；
（3） 農(nóng)用地交換調(diào)整批準文件；
（4） 土地征用協(xié)議及批準文件；
（5） 其他證明文件。
42.2 集體建設用地使用權變更登記所需材料
（1） 原《集體土地使用證》；
（2） 集體建設用地使用權轉(zhuǎn)移協(xié)議；
（3） 轉(zhuǎn)移協(xié)議批準文件；
（4） 其他證明文件。
第五節(jié) 土地他項權利變更登記律師業(yè)務
第43條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
43.1 申請人是土地他項權利關系人。在國有建設用地使用權抵押期間，抵押合同的項目內(nèi)容發(fā)生變更的，申請人為抵押人和抵押權人。應當在抵押合同發(fā)生變更之日起15日內(nèi)申請。
43.2 經(jīng)抵押權人同意，抵押的國有建設用地使用權依法轉(zhuǎn)讓的，申請人為抵押人、抵押權人和受讓人。應當在申請辦理國有建設用地使用權轉(zhuǎn)讓登記的同時申請。
43.3 抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的，申請人為抵押人和抵押權人。應當在期滿之日起15日內(nèi)申請。
43.4 國有建設用地使用權出租期間，租賃合同的項目內(nèi)容發(fā)生變更的，申請人為出租人和承租人。應當在租賃合同發(fā)生變更之日起15日內(nèi)申請。
43.5 國有建設用地使用權出租期間依法轉(zhuǎn)讓的，申請人為出租人、承租人和受讓人。應在申請辦理國有建設用地使用權轉(zhuǎn)讓登記的同時辦理。
43.6 國有建設用地使用權出租期滿，續(xù)簽出租合同的，申請人為出租人和承租人。應在期滿之日起15日內(nèi)申請。
43.7 依法繼承土地他項權利的，申請人為原土地他項權利關系人和繼承人。應在辦理繼承手續(xù)之日起30日內(nèi)申請。
43.8 其他形式土地他項權利變更的，申請人為當事人。應當在變更事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請。
第44條 律師應提示委托人申請所需材料
44.1 原抵押合同、租賃合同等。
44.2 原《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項權利證明書》。
44.3 變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等。
44.4 有關批準文件。
44.5 其他證明文件。
第六節(jié) 名稱、地址和土地用途變更登記律師業(yè)務
第45條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
45.1 名稱、地址和土地用途變更登記的申請人應為土地權利人。
45.2 委托人申請的時限
45.2.1 名稱、地址發(fā)生變更的，應當在變更之日起30日內(nèi)申請。
45.2.2 國有建設用地的用途發(fā)生變更的，應當在批準變更之日起30日內(nèi)申請。
45.2.3 農(nóng)村集體所有土地進行農(nóng)業(yè)結(jié)構調(diào)整涉及已登記地類變化的，應當在農(nóng)業(yè)結(jié)構調(diào)整后30日內(nèi)申請。
45.2.4 集體土地建設用地的用途發(fā)生變更的，應當在接到有批準權的地方人民政府批準文件之日起30日內(nèi)申請。
第46條 律師應提示委托人申請所需材料
46.1 《國有建設用地登記申請表》。
46.2 原《國有土地使用證》、《集體土地所有權證》等。
46.3 地上建筑物、附著物權屬證明。
46.4 名稱變更證明文件。
46.5 地址變更登記的，需提交有關單位(地名辦)批準的地址變更證明文件。
46.6 國有建設用地用途發(fā)生變更的，申請人應提交城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等部門批準用途改變的文件，以出讓方式取得國有建設用地的用途發(fā)生變更的，土地使用者還應當提交簽訂的國有建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議，或者重新簽訂的國有建設用地使用權出讓合同。
46.7 農(nóng)村集體所有土地進行農(nóng)業(yè)結(jié)構調(diào)整涉及已登記地類變化的，申請人應提交農(nóng)業(yè)部門或其他有批準權部門的批準文件；集體土地建設用地的用途發(fā)生變更的，申請人應提交地方人民政府批準用途改變的文件。
46.8 宗地圖。
46.9 其他證明文件。
第四章 土地注銷登記中的律師業(yè)務
第47條 概念界定
注銷土地登記是指土地權利消滅或因其他原因致使原登記內(nèi)容失去效力，而由土地登記機關將已登記的內(nèi)容進行注銷的變更登記。
第48條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
48.1 集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，申請人為原集體土地所有權人。應當在集體土地被全部征用或者辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非的同時申請。
48.2 縣級以上人民政府依法收回國有建設用地使用權的，申請人為原國有建設用地使用權人。應當在土地行政主管部門收回國有建設用地使用權的同時申請。
48.3 國有建設用地使用權出讓或者租賃期屆滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準的，申請人為原國有建設用地使用權人或原國有建設用地使用權承租人。應當在期滿之日前15日內(nèi)申請。
48.4 因自然災害等造成國有建設用地權利滅失的，申請人為國有建設用地使用權人；因自然災害等造成集體土地權利滅失的，申請人為集體土地所有權人；權利滅失的土地為集體建設用地的，申請人還應當包括集體建設用地使用權人。應當在土地權利滅失后申請。
48.5 土地他項權利終止，包括國有建設用地使用權出租終止和國有建設用地使用權抵押終止。前者的申請人為出租人和承租人；后者的申請人為抵押人和抵押權人，還可能包括因處分抵押國有建設用地使用權而產(chǎn)生的新的國有建設用地使用權人。應當在該土地他項權利終止之日起15日內(nèi)申請。
第49條 律師應提示委托人申請所需要的材料
49.1 注銷土地登記申請書。
49.2 土地證書包括，土地所有權證書或國有建設用地使用權證書或土地他項權利證書。
49.3 土地滅失或土地權利終止證明文件。
49.3.1 集體所有的土地依法被全部征用的，申請人應當提交縣級土地行政主管部門開具的該集體所有的土地已被全部征用的證明文件，或者其他有證明效力的文件資料。
49.3.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，申請人應當提交有批準權的部門簽發(fā)的該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的批準文件。
49.3.3 縣級以上人民政府依法收回國有建設用地使用權的，申請人應提交縣級以上人民政府簽發(fā)的收回該國有建設用地使用權的文件。
49.3.4 國有建設用地使用權出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準的，申請人應當提交縣級以上人民政府以國有建設用地所有者身份，與土地使用者或土地承租者簽訂的國有建設用地使用權出讓合同，或者國有建設用地使用權租賃合同。
49.3.5 因自然災害等造成土地權利滅失的，申請人應當提交有充分效力的土地權利滅失的證明材料。
49.3.6 土地他項權利終止的，申請人應當提交土地他項權利合同(國有建設用地使用權出租的，為國有建設用地使用權租賃合同，國有建設用地使用權抵押的，為國有建設用地使用權抵押合同，或包括國有建設用地使用權抵押內(nèi)容的經(jīng)濟合同)，以及其他土地他項權利終止證明材料。
第50條 律師應特別提示委托人，如果不按照規(guī)則規(guī)定申請注銷登記，土地登記機關可直接辦理注銷土地登記，并通知注銷結(jié)果。
第五章 土地權屬爭議業(yè)務中的律師業(yè)務
第一節(jié) 一 般 規(guī) 定
第51條 調(diào)查申請
土地權屬爭議經(jīng)協(xié)商不能解決的，當事人可以依法向縣級以上人民政府，或者鄉(xiāng)級人民政府，或者國土資源行政主管部門提出調(diào)查處理申請。
第52條 調(diào)查處理機關
縣級以上國土資源行政主管部門負責土地權屬爭議案件（以下簡稱爭議案件）的調(diào)查和調(diào)解工作；對需要依法作出處理決定的，擬定處理意見，報同級人民政府作出處理決定。
第二節(jié) 土地權屬的確定
第53條 國家土地所有權的確定
53.1 城市市區(qū)范圍內(nèi)的土地，國家依法征收的土地。
53.2 國家鐵路線路、車站、貨場用地以及依法留用的其他鐵路用地，縣級以上（含縣級）公路鐵路用地。
53.3 國有電力、通信設施用地，但國有電力通信桿塔占用農(nóng)民集體所有的土地，未辦理征收手續(xù)的除外，縣級以上（含縣級）水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地。
53.4 其他依法應屬于國家所有的土地。
第54條 集體土地所有權的確定
54.1 土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有。
54.2 農(nóng)村集體所有的土地，按目前該村農(nóng)民集體實際使用的本集體土地所有權界線確定所有權。
54.3 農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的，應視為現(xiàn)使用者所有；連續(xù)使用不滿20年，或者雖滿20年但在20年期滿之前所有者曾向現(xiàn)使用者或有關部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確定土地所有權。
54.4 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設施用地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或農(nóng)民集體所有。
54.5 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)使用本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體所有的土地，依照有關規(guī)定進行補償和安置的，土地所有權轉(zhuǎn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。經(jīng)依法批準的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設施，公益事業(yè)使用的農(nóng)民集體土地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)民集體所有。
54.6 農(nóng)民集體經(jīng)依法批準以國有建設用地作為聯(lián)營條件與其他單位或個人舉辦聯(lián)營企業(yè)的，或者農(nóng)民集體經(jīng)依法批準以集體所有土地的使用權作價入股，創(chuàng)辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，集體土地所有權不變。
第55條 國有建設用地的確定
55.1 國有建設用地給直接使用土地的具有法人資格的單位或個人，另有規(guī)定的除外。
55.2 因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準，可將國有建設用地確定給實際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復使用的土地，由當?shù)乜h級以上人民政府收回國有建設用地。
55.3 原宗教團體、寺觀教學等宗教活動用地，被其他單位占用，原使用單位因恢復宗教活動需要退還使用的，應按有關規(guī)定予以退還，確屬無法退還或者國有建設用地有爭議的，經(jīng)協(xié)商、處理后確定國有建設用地。
55.4 軍事設施用地（含靶場、試驗場、訓練場）依照解放初土地接收文件和人民政府批準征用或劃撥土地的文件確定國有建設用地。國有建設用地有爭議的，按照國務院、中央軍委有關文件規(guī)定處理后，再確定國有建設用地。
55.5 國家確定的保留或地方代管的軍事設施用地的國有建設用地確定給軍隊，現(xiàn)由其
他單位使用的，可依照有關規(guī)定確定為他項權利。
55.6 經(jīng)國家批準撤銷的軍事設施，其國有建設用地依照有關規(guī)定，由當?shù)乜h級以上人民政府收回并重新確定使用權。
55.7 依法接收、征用、劃撥的鐵路線路用地及其他鐵路設施用地，現(xiàn)仍由鐵路單位使用的，其使用權確定給鐵路單位。鐵路線路路基兩側(cè)依法取得使用權的保護用地，使用權確定給鐵路單位。
55.8 駐機關、企事業(yè)單位內(nèi)的行政管理和服務性單位，經(jīng)政府批準使用的土地，可以由土地管理部門商被駐單位規(guī)定土地的用途和其他限制條件后，分別確定實際土地使用者的國有建設用地，但租用房屋的除外。
55.9 原鐵路、公路、水利、電力、軍隊及其他單位和個人使用的土地，1982年5月《國家建設征用土地條例》公布之前，已經(jīng)轉(zhuǎn)由其他單位或個人使用的，除按照國家法律和政策應當退還的，其國有建設用地可確定給實際土地使用者，但嚴重影響上述部門的設施安全和正常使用的，暫不確定國有建設用地，按照有關規(guī)定處理后，再確定國有建設用地。1982年5月以后非法轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)依法處理后再確定使用權。
55.10 以國有建設用地為條件與其他單位或個人合建房屋的，根據(jù)批準文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定國有建設用地，但1982年《國家建設征用土地條例》公布后合建的，應依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后再確定國有建設用地。
55.11 以出讓方式取得國有建設用地或以劃撥方式取得的國有建設用地，補辦出讓手續(xù)后作為資產(chǎn)入股的，國有建設用地確定給股份制企業(yè)。國家以國有建設用地作價入股的，國有建設用地確定給股份制企業(yè)。國家將國有建設用地租賃給股份制企業(yè)的，國有建設用地確定給股份制企業(yè)。企業(yè)以出讓方式取得的國有建設用地或以劃撥方式取得的國有建設用地補辦出讓手續(xù)后，出租給股份制企業(yè)的，國有建設用地不變。
55.12 法人之間合并，依法屬于應當以有償方式取得國有建設用地的，原國有建設用地人應當辦理有關手續(xù)，有償取得國有建設用地；依法可以劃撥形式取得國有建設用地的，可以辦理劃撥土地權屬變更登記，取得國有建設用地。
第56條 集體土地建設用地使用權的確定
56.1 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權。對多占少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權，并退還農(nóng)民集體，另行安排使用。
56.2 1982年2月國務院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過當?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫時按照現(xiàn)在實現(xiàn)使用面積，確定集體土地建設用地使用權。
56.3 自1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起至1987年1月《土地管理法》開始施行時止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過當?shù)卣?guī)定標準的，超過部分按1986年3月中共中央、國務院《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關規(guī)定處理后，按處理后實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。
56.4 符合當?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設用地使用權。
56.5 非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，集體建設用地由集體收回。
56.6 接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當?shù)卣?guī)定標準，按照有關規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫時確定其集體建設用地使用權。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體建設用地使用權。
56.7 空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定集體建設用地使用權。已經(jīng)確定使用權的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。
第三節(jié) 土地權屬爭議中的律師業(yè)務
第57條 律師可以接受土地權屬爭議任一方委托，代理行政和訴訟程序。
第58條 若作為與土地管理部門相對一方的代理人，律師應當提示委托人：
（1） 對土地管理部門不予受理的決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》，申請行政復議或者提起行政訴訟。
（2） 土地管理部門決定受理后，認為承辦人員與案件處理有利害關系的，有權請求該承辦人員回避。承辦人員是否回避，由受理案件的土地管理部門決定。
（3） 在土地權屬爭議解決之前，任何一方不得改變土地的現(xiàn)狀和破壞土地上的附著物，不得影響生產(chǎn)和在有爭議的土地上興建建筑物和其他附著物。擅自在有爭議的土地上興建建筑物和其他附著物的，土地管理部門有權責令停止施工。
（4） 土地管理部門對受理的土地權屬爭議案件，應當在查清事實、分清責任的基礎上先行調(diào)解。調(diào)解應當符合自愿、合法的原則。調(diào)解達成協(xié)議的，應當制作調(diào)解書。調(diào)解書經(jīng)當事人簽名或者蓋章，調(diào)處人員署名并加蓋土地管理部門的印章后生效。律師應當提示當事人，生效的調(diào)解書具有法律效力，是土地登記的依據(jù)。
（5） 土地權屬爭議處理完后，當事人應及時向土地管理部門申請土地權屬登記。
第二編 律師辦理土地征收業(yè)務操作指引
第一章 一 般 規(guī) 定
第59條 概念界定
59.1 土地征收，是指國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⒓w所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀⒔o被征地的農(nóng)民集體和個人合理補償和妥善安置的法律行為。
59.2 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，是指將土地利用現(xiàn)狀調(diào)查確定的農(nóng)用地依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃，以及國家規(guī)定的審批權限報批后，轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地的行為。
第60條 主要法律依據(jù)
60.1 《中華人民共和國行政許可法》（以下簡稱《行政許可法》）。
60.2 《中華人民共和國村民委員會組織法》（以下簡稱《村民委員會組織法》）。
60.3 《征用土地公告辦法》。
60.4 《國土資源聽證規(guī)定》。
60.5 《國務院關于深化改革嚴格土地管理的意見》。
60.6 《關于完善征地補償安置制度的指導意見》。
60.7 《關于加快推進征地補償安置爭議協(xié)調(diào)裁決制度的通知》。
60.8 《最高人民法院關于征用土地、落實私房政策等具體行政行為相互矛盾而引起的房屋糾紛不應由人民法院處理的復函》。
60.9 《最高人民法院關于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定（試行）》。
60.10 《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》。
第二章 土地征收的程序
第61條 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃占用集體土地的，由縣級土地行政主管部門按照土地利用年度計劃編制《建設項目用地呈報說明書》，擬定《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案》、《補充耕地方案》、《征用土地方案和供地方案》，經(jīng)縣人民政府審核同意后，分批次逐級上報省級以上人民政府批準。一般步驟如下：
61.1 用地申請。建設單位向市、縣政府土地行政主管部門申請建設用地，填寫《建設用地申請表》，并附具以下材料：
（1） 建設單位有關資質(zhì)證明；
（2） 項目可行性研究報告批復或其他有關批準文件；
（3） 預審報告；
（4） 初步審計或其他有關批準文件；
（5） 總平面布置圖；
（6） 壓覆礦床評估、地質(zhì)災害評估；
（7） 法律法規(guī)要求提供的其他文件。
61.2 填報“一書四方案”。市、縣政府土地行政主管部門在受理用地申請后，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
61.3 市級政府及土地行政主管部門審核、上報。市級政府土地行政主管部門收到上報的建設項目呈報說明書和有關方案后，對材料齊全、符合條件的，報經(jīng)同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，上報省級人民政府土地行政主管部門審查。
61.4 省級政府及土地行政主管部門審核、上報。省級政府土地行政主管部門收到市級政府上報的材料后進行審查，并上報省級人民政府或國土資源部審查批準。
61.5 批準用地的，下達批準文件。
61.6 進行征用土地公告。市、縣人民政府土地行政主管部門在收到征用土地方案批準文件10個工作日內(nèi)進行征用土地公告，并負責具體實施。公告的內(nèi)容包括以下4個方面：
（1） 征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；
（2） 被征用土地的所有權人、位置、地類和面積；
（3） 征地補償標準和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；
（4） 辦理征地補償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c。
61.7 征地補償、安置方案公告。縣級人民政府土地行政主管部門會同有關部門根據(jù)批準的征收方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)擬訂征地補償安置方案，經(jīng)市、縣人民政府批準，由市、縣土地行政主管部門予以公告。公告內(nèi)容包括：
（1） 集體經(jīng)濟組織被征用土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；
（2） 土地補償費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式；
（3） 安置補助費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式；
（4） 地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；
（5） 農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；
（6） 其他有關征地補償、安置的具體措施。
61.8 辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。
未如期辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補償內(nèi)容以有關市、縣土地行政主管部門的調(diào)查結(jié)果為準。
61.9 落實征地補償安置方案，實施供地。市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)市、縣人民政府批準的征地補償方案，實施補償安置，并辦理土地交接手續(xù)，土地行政主管部門核發(fā)《建設用地劃撥決定書》,施工單位進場施工。
特別提示：在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外獨立選址的建設項目用地，可按項目實施統(tǒng)一征地。需由項目用地單位在向計劃部門提交可行性研究報告的同時，向縣土地行政管理部門提出用地預申請，土地行政管理部門對建設項目的用地進行審查，出具建設用地預審報告。
第62條 影響征地申請報批的情形
62.1 引發(fā)重大群體性事件的地區(qū)暫緩批地；
62.2 違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃的不得批準用地；
62.3 社會保障費用不落實的不得批準征地；
62.4 違法用地行為未經(jīng)依法查處的不得批準建設用地。
第三章
征地的費用補償和人員安置
第一節(jié) 征地補償費用
第63條 征地補償費用的組成
根據(jù)《土地管理法》和《物權法》等法律法規(guī)的規(guī)定，征地補償費用包括：
（1） 土地補償費，是對土地所有者的權屬及其對土地的投入和收益造成損失的補償，補償對象為村集體經(jīng)濟組織及被征地的農(nóng)民。
（2） 安置補助費，是用以安置土地被征用后失去生產(chǎn)資料的農(nóng)業(yè)人員的補助費用，原則是誰安置補助費歸誰。
（3） 地上附著物補償費，是指因征地導致被征用土地上各種地上地下建筑物、構筑物（如房屋、水井、道路、水渠等）的拆遷和恢復，林木的遷移或砍伐等，給予所有者補償?shù)馁M用。
（4） 青苗補償費，是指征用土地時，農(nóng)作物正處在生長階段而未能收獲，給予土地承包者或使用者以經(jīng)濟補償。
（5） 農(nóng)民的社會保障費用，是指對土地被征用后失去生產(chǎn)資料的農(nóng)業(yè)人員，在年老、疾病、傷殘、失業(yè)、生育、死亡、遭遇災害、面臨生活困難時，依法給予物質(zhì)幫助，以保障基本生活需要的費用。
特別提示：目前我國不同地區(qū)被征地農(nóng)民的社會保障費用的來源不同，有的來源于征地單位在原有的征地補償費基礎上另外支付的費用；有的來源于安置補助費或扣除留給村（或
組）集體之外的土地補償費。
第64條 征地補償費用的標準
64.1 根據(jù)《土地管理法》第47條的規(guī)定，具體計算方法為：
補償標準＝平均年產(chǎn)值×（土地補償倍數(shù)＋安置補助倍數(shù)）
平均年產(chǎn)值標準：一般是按被征地前三年平均年產(chǎn)量乘以國家規(guī)定的產(chǎn)品現(xiàn)行平均價格計算，國家沒有規(guī)定價格的，按當?shù)厥袌龅钠骄鶅r格計算。
補償倍數(shù)標準：在法律、法規(guī)的限定范圍內(nèi)，綜合考慮被征地的具體條件，并結(jié)合以往征地費用標準，予以確定。
64.2 根據(jù)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的意見》的規(guī)定，目前各省、自治區(qū)、直轄市人民政府陸續(xù)制定了統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價。
64.2.1 征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，是在一定區(qū)域范圍內(nèi)（以市、縣行政區(qū)域為主），綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值，測算不僅要考慮農(nóng)用地農(nóng)作物的收益，還要考慮被征用農(nóng)用地帶來的其他相關收益。
64.2.2 征地區(qū)片綜合地價，是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分征地區(qū)片，并采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法測算的區(qū)片征地綜合補償標準。區(qū)片綜合地價的實質(zhì)是征地補償標準，不含地上附著物和青苗補償標準。
64.2.3 為切實保障被征地農(nóng)民的合法權益，國土資源部發(fā)出通知，要求深化征地制度改革。從2009年起，國家逐步適當?shù)靥岣哒鞯匮a償標準。
通知強調(diào)，要完善征地補償機制。按照被征土地同地同價原則，綜合論證和聽證結(jié)果，由地方人民政府批準實施統(tǒng)一的征地補償標準，對被征地農(nóng)民進行合理補償，及時足額支付到位。各省（區(qū)、市）要抓緊做好征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價修訂完善工作，結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平和被征地農(nóng)民的社會保障費用，適當提高征地補償標準，經(jīng)省（區(qū)、市）人民政府批準，從2009年起逐步公布實施。
第二節(jié) 被征地人口的安置
第65條 依據(jù)國土資源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規(guī)定，對于被征地人口進行安置的主要方式有：
（1） 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置。征收城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民集體土地，應當通過利用農(nóng)村集體機動地、承包農(nóng)戶自愿交回的承包地、承包地流轉(zhuǎn)和土地開發(fā)整理新增加的耕地等，首先使被征地農(nóng)民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
（2） 重新?lián)駱I(yè)安置。積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費的勞動技能培訓，安排相應的工作崗位。在同等條件下，用地單位應優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)。征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民集體土地，應當將因征地而導致無地的農(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度。
（3） 入股分紅安置。對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補償安置費用入股，或以經(jīng)批準的建設用地土地使用權作價入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。
（4） 異地移民安置。本地區(qū)確實無法為因征地而導致無地的農(nóng)民提供基本生產(chǎn)生活條件的，在充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。
第三節(jié) 征地補償協(xié)議
第66條 補償協(xié)議的雙方當事人
征收集體土地的，征地單位與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會應當協(xié)商簽訂書面征地補償安置協(xié)議。
第67條 補償協(xié)議的具體內(nèi)容
補償協(xié)議應當包括補償方式、補償款金額及支付方式、安置人員數(shù)量及安置方式、青苗及土地附著物補償、違約責任和糾紛處理方式等內(nèi)容。
第68條 簽訂補償協(xié)議的程序要求
68.1 簽訂協(xié)議前，市、縣國土資源局在被征用土地所在地的村范圍內(nèi)發(fā)布征地通告，告知被征用土地的村集體經(jīng)濟組織和村民：征地范圍、面積、補償方式、補償標準、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍。
68.2 市、縣國土資源局會同被征地所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府就征地通告的內(nèi)容征詢村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見，有不同意見的應記錄在案，根據(jù)村委會或村民提出的意見分別處理并協(xié)調(diào)解決。
村委會或村民對補償標準、安置途徑、補償方式有異議的，市、縣國土資源局或被征地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，應告知被征地相對人有權提出聽證申請，并依法組織聽證。
68.3 市、縣國土資源局會同被征用土地的所有權人、使用權人實地調(diào)查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數(shù)量、規(guī)格等，并現(xiàn)場填制調(diào)查表一式三份，由國土資源局工作人員和所有權人、使用權人共同確認無誤后簽字。
68.4 被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會應當就協(xié)議主要內(nèi)容按照村民大會或者村民代表大會議事程序等民主程序作出決議。
簽訂協(xié)議后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會應當向農(nóng)村村民公示征地補償安置協(xié)議。
第69條 律師對補償協(xié)議的審查
律師接受委托后，應當對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會在簽訂征地補償安置協(xié)議前是否履行民主程序、征地雙方達成協(xié)議的內(nèi)容是否符合法律規(guī)定進行審查，并聽取農(nóng)村村民的意見。
第四章
律師辦理征地補償安置標準聽證法律業(yè)務
第70條 征地補償安置聽證的范圍
征地補償安置的聽證包括擬定或者修改區(qū)域性征地補償標準的聽證、擬定擬征地項目的補償標準和安置方案的聽證，不包括對征地行為本身的聽證。本章所涉及的征地補償安置聽證是指某一具體的征地項目的被征地塊的補償標準和安置方案的聽證活動。
第71條 申請補償和安置費用標準聽證應注意的事項
71.1 對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，必須在征地補償安
置方案公告之日起10個工作日內(nèi)提出申請。當事人經(jīng)主管部門告知聽證權利后５個工作日內(nèi)未向聽證機構提出書面申請的，視為放棄聽證。
71.2 有關征地補償和安置費用標準聽證的申請，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出。
71.3 提出申請的人必須是聽證的當事人，包括被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民、其他權利人或其代理人。
第72條 符合上述條件，申請材料齊備的申請，主管部門應當受理，并制作《聽證通知書》，在聽證的７個工作日前通知當事人。
第73條 律師應告知被征地的當事人享有以下權利
73.1 農(nóng)民集體土地所有權、農(nóng)民土地承包經(jīng)營權及其他權利人合法權益不受侵害。
73.2 在征地依法報批前，政府應將預征收土地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶或其他權利人，當事人具有土地預征前的知情權和申請聽證的權利。
73.3 對預征土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果具有確認權。
73.4 當事人聽證、確認的有關材料為各級政府在征地報批時的必備材料，具有政府征地報批的部分參與權。
73.5 土地征收批復文件下達后10日內(nèi)，人民政府應公告批復結(jié)果，當事人對人民政府征收批復結(jié)果具有知情權。
73.6 土地補償征收公告后45日內(nèi)，由國土資源局公告土地補償、安置方案, 當事人對土地補償、安置方案享有知情權。
73.7 辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)時，對土地行政主管部門的調(diào)查結(jié)果有進一步的核實權。
73.8 對征地補償、安置方案提出異議或申請聽證的權利。
73.9 對政府未依法進行征用土地公告或者未依法進行征地補償、安置方案公告的，有依法要求公告的權利，有拒絕辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)或辦理征地補償、安置手續(xù)的權利。
73.10 政府未按照依法批準的征用土地方案和征地補償、安置方案進行補償，有提出協(xié)調(diào)申請或提出裁決申請的權利。
73.11 土地補償費未全額到位,有拒絕交出土地、阻止施工的權利。
73.12 土地征收批復后兩年內(nèi)沒有實施施工，造成土地荒蕪的，由批準的政府收回后，有恢復耕種的權利。
73.13 對違法占用土地等行為有舉報的權利。
第五章 律師辦理土地補償安置標準爭議協(xié)調(diào)、裁決法律業(yè)務
第74條 律師應當告知委托人申請協(xié)調(diào)、裁決的事項和范圍
74.1 申請協(xié)調(diào)、裁決的范圍
（1） 對市、縣人民政府批準的征地安置補助標準有異議的；
（2） 對征地補償安置方案涉及的被征土地地類、人均耕地面積、被征土地前三年平均年產(chǎn)值的認定有異議的；
（3） 實行區(qū)片綜合地價計算征地補償費的地區(qū)，對區(qū)片綜合地價的適用標準和計算有異議的；
（4） 征地補償安置方案中的青苗、建筑物、構筑物及其他附著物的補償標準有爭議的。
特別提示：目前各省對補償標準的具體規(guī)定不一樣，承辦律師一般應了解和熟悉被征地所在省或自治區(qū)的規(guī)定。
74.2 對征地方案的異議、土地征收程序違法、強行征占土地、以租代征、違法征收等，均不符合申請裁決的條件。
第75條 律師應審查委托人是否符合法定的申請人主體資格
75.1 對青苗、地面附著物的補償標準有爭議申請協(xié)調(diào)、裁決的，由其所有權人、使用權人提出。
75.2 對土地補償費的標準有爭議申請協(xié)調(diào)、裁決的，由被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出。
75.3 對安置補助費的標準有爭議申請協(xié)調(diào)、裁決的，安置補助費發(fā)放給被安置人員的，由被安置人員提出；安置補助費發(fā)放給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者其他單位的，由被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者其他單位提出。
第76條 受理協(xié)調(diào)和裁決的機關
76.1 申請協(xié)調(diào)的機關。當事人對征地補償標準有爭議的，應當向區(qū)、縣人民政府申請協(xié)調(diào)，或者向其上級人民政府申請協(xié)調(diào)。由于各省或自治區(qū)規(guī)定不同，承辦律師應當按照當?shù)氐囊?guī)定向有關人民政府提出申請。
76.2 申請裁決的機關。省、自治區(qū)或市人民政府是征地補償安置標準爭議裁決機關，市國土資源和房屋管理局是辦理征地補償安置標準爭議裁決的具體工作機構。各省或自治區(qū)的規(guī)定基本一致，也就是《土地管理法實施條例》第25條的規(guī)定。
第77條 律師應協(xié)助委托人準備并向當?shù)厥』蜃灾螀^(qū)政府土地管理部門提交下列材料：
（1） 裁決申請書；
（2） 申請人身份證明；
（3） 區(qū)、縣人民政府出具的協(xié)調(diào)結(jié)果告知書；
（4） 被征收土地的所有權證或其他權屬證明；
（5） 區(qū)、縣人民政府批準的征地補償安置方案；
（6） 裁決工作機構認為應當提供的其他資料。
第78條 律師應告知委托人協(xié)調(diào)、裁決業(yè)務的注意事項
78.1 政府協(xié)調(diào)是政府裁決征地補償標準爭議的前置程序。對征地補償安置方案中確定的征地補償標準有爭議的，應當按照先向區(qū)、縣人民政府申請協(xié)調(diào)，經(jīng)協(xié)調(diào)沒有達成一致意見的，區(qū)、縣人民政府應當書面告知當事人申請裁決的機關和期限，并在告知書上載明協(xié)調(diào)過程及協(xié)調(diào)未達成一致意見的原因。
78.2 申請土地補償費安置標準爭議協(xié)調(diào)、裁決應當在規(guī)定期限內(nèi)提出。目前由于各省或自治區(qū)協(xié)調(diào)、裁決規(guī)定的期限不同，申請人應當按照當?shù)氐囊?guī)定提出申請，如果在規(guī)定期限內(nèi)不提出申請，申請人等于放棄了提出異議的權利。超過規(guī)定的期限提出申請，人民政府將不予受理。
78.3 征地補償標準爭議裁決期間不停止征地方案的實施。
78.4 經(jīng)過區(qū)、縣人民政府協(xié)調(diào)已經(jīng)達成一致意見，申請人又就同一事項申請裁決的，裁決機構不予受理。
78.5 裁決工作機構已下達準予撤回裁決申請的決定，申請人又就同一事項申請裁決的，裁決機構不予受理。
78.6 人民法院或者行政復議機關對裁決申請事項已有裁決或決定結(jié)果的或者正在審
理之中的，裁決機構不予受理。
第79條 裁決機構作出裁決的法定期限
裁決工作機構應自受理裁決申請之日起60個工作日內(nèi)，作出書面裁決決定。情況復雜的，經(jīng)裁決工作機構負責人批準，可以延長30日，并書面告知申請人；情況特別復雜的，經(jīng)裁決工作機構負責人同意，報市人民政府批準，可以延長６０日，并書面告知申請人。
第六章 律師辦理土地補償爭議行政復議法律業(yè)務
第80條 當事人對裁決機關作出的裁決決定不服的，可以在法定期限內(nèi)依照《中華人民共和國行政復議法》（以下簡稱《行政復議法》）和《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規(guī)定申請行政復議或者提起行政訴訟。
第81條 律師應告知委托人可提起行政復議的范圍
81.1 對市、縣人民政府批準的征地補償安置補助標準有異議的。
81.2 對征地補償安置方案涉及的被征土地類別、人均耕地面積、被征土地前三年平均年產(chǎn)值的認定有異議的。
81.3 實行區(qū)片綜合地價計算征地補償費的地區(qū)，對區(qū)片綜合地價的適用標準和計算有異議的。
81.4 對征地補償安置方案中的青苗、建筑物、構筑物及其他附著物的補償標準有爭議。
特別說明：申請人對征地補償標準爭議裁決不服提出行政復議，故復議范圍同于申請裁決的請求范圍。
第82條 律師應告知委托人受理行政復議的機關
在征地補償安置標準爭議中，對補償爭議的“裁決”不服提起復議，復議機關為原征地批準機關（省級人民政府或國務院），并由復議機關負責法制工作的機構具體辦理行政復議事項。
第83條 告知委托人行政復議不同的審查方法
在行政復議的實踐中，行政機關主要采取以下兩種方式：一是書面審查辦法；行政復議機關只對申請材料及證據(jù)和被申請人及第三人提供的答辯材料及相關證據(jù)進行書面審查，原則上不向復議雙方了解情況，也不做相關調(diào)查。二是當面審查辦法。行政復議機關當面審查的方式是多樣的，既可分別聽取意見，也可將各方當事人召集到一起進行調(diào)查、質(zhì)證辯論。
根據(jù)行政復議案件的具體情況應該注意以下幾點：
（1） 及時與行政復議機關溝通，掌握第一時間的信息，及時查閱、了解被申請人提交的答辯意見和證據(jù)材料。
（2） 對被申請人提供的答辯和證據(jù)材料進行分析，作出是否申請聽證的決定。
（3） 代理當事人提出事實、理由和相關證據(jù)，如實反映當事人的意見。著重對征地審批、補償安置標準的合法性和合理性給予充分的論述。
第84條 注意行政復議的期限、期間的相關規(guī)定
84.1 復議機關自受理之日起60日內(nèi)作出復議決定；延長期限最多不超過30日。
84.2 對行政復議機關不予受理或不予答復的起訴期限：自收到不受理決定書之日起或復議期滿之日起15日內(nèi)提出行政訴訟。
第85條 律師應告知委托人行政復議決定的救濟措施
對土地復議決定不服的，可向法院提出訴訟，也可向國務院申請裁決；國務院作出的復議決定或裁定屬于最終裁決。
第七章 律師辦理征地補償安置標準爭議的訴訟
第一節(jié) 征地補償安置爭議
第86條 律師代理征地補償安置爭議訴訟的注意事項
86.1 因征地補償安置爭議裁決提起訴訟，同案原告為5人以上的，應當告知同案原告可以推選1~5名訴訟代表人參加訴訟。
86.2 征地補償安置標準爭議的裁決或復議決定，是由原征地批準機關即省、自治區(qū)、直轄市人民政府或國務院作出的，對省政府提起訴訟應向省、自治區(qū)、直轄市人民政府所在地中級人民法院提起；對國務院不得提起訴訟。
86.3 經(jīng)過復議的，應當在收到復議決定書之日起15日內(nèi)向人民法院提出起訴；復議機關逾期不作決定的，應當在復議期滿或延期屆滿之日起15日內(nèi)向人民法院提出起訴。
第87條 律師代理征地補償安置爭議訴訟中需要審查的內(nèi)容
87.1 審查爭議補償標準作出的依據(jù)。
87.2 審查爭議補償標準作出的法律程序和權限，如是否進行了征地審批、公告等。
87.3 如果補償依據(jù)符合法律規(guī)定，則審查補償是否到位。
第二節(jié) 征地補償費用分配糾紛
第88條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議事程序，決定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補償費。
第89條 律師應當告知委托人提起有關征地補償費用分配的訴訟應當注意的事項：
89.1 根據(jù)相關司法解釋的規(guī)定，土地承包中的承包地征收補償費用分配糾紛屬于民事案件。
89.2 集體經(jīng)濟組織成員就用于分配的土地補償費數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。
89.3 集體經(jīng)濟組織成員因未實際取得土地承包經(jīng)營權提起民事訴訟的，人民法院應當告知其向有關行政主管部門申請解決。
第90條 律師應從以下幾個方面審查委托人是否具有土地補償費分配糾紛案件訴訟主體資格
90.1 土地承包人和集體經(jīng)濟組織的成員具有原告主體資格。
90.2 集體經(jīng)濟組織成員資格標準的確定。集體經(jīng)濟成員資格確認問題是農(nóng)村土地補償費分配糾紛案件的核心問題。審判實踐中，法院在集體經(jīng)濟組織成員資格確認標準主要有兩種模式。一是戶籍主義模式，即只要具有本集體經(jīng)濟組織統(tǒng)征前農(nóng)業(yè)戶籍的，就視為集體經(jīng)濟組織成員，可以平等享受分配權利。二是戶籍加義務結(jié)合模式。即除了具有本集體經(jīng)濟組織農(nóng)業(yè)戶籍外，還應與其他成員一樣盡義務，才視為集體經(jīng)濟組織成員。代理律師可以根據(jù)當?shù)鼐唧w規(guī)定和法院實際做法審慎代理決定。
90.3 參與土地補償費分配的集體經(jīng)濟組織成員的時間標準。土地補償費是因征用集體土地補償給集體經(jīng)濟組織成員的費用，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，這里的“集體經(jīng)濟組織成員”應只限于“征地補償安置方案確定時”的人員。
90.4 特殊群體人員集體經(jīng)濟組織成員的資格確定。特殊群體人員，如超生子女、輪換工、出嫁的姑娘、入贅的女婿，盡義務但戶籍未在本集體經(jīng)濟組織的集體經(jīng)濟組織成員資格確定，如國家或當?shù)赜幸?guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行。如國家和地方均未規(guī)定，一般原則上應以尊重集體經(jīng)濟組織習慣和合法兩個原則解決。
90.5 與原告相對應的，被告一般是村民委員會。但在有些時候，村民小組也可以成為被告。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第10條和司法解釋的規(guī)定，村民小組有權經(jīng)營、管理集體所有土地，可以討論決定土地補償費分配。實踐中，國土局征收土地很多時候也是以村民小組為單位的。村民小組是依《中華人民共和國村民委員會組織法》（以下簡稱《村民委員會組織法》）的規(guī)定由村民委員會依法設立的，具有自己的管理機構和一定財產(chǎn)，可視為《民事訴訟法》第49條規(guī)定的“其他組織”。因此，村民小組可以作為土地補償費分配糾紛案件的被告。
第三編 律師辦理土地儲備業(yè)務操作指引
第一章 一 般 規(guī) 定
第91條 概念界定
土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序，在批準權限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設用地的行為。
第92條 法律依據(jù)
92.1 《土地儲備辦法》。
92.2 《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》。
92.3 《關于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》。
92.4 《關于加強國有土地使用權出讓規(guī)劃管理工作的通知》。
92.5 《關于深化改革嚴格土地管理的決定》。
92.6 《土地儲備資金財務管理暫行辦法》。
92.7 《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》。
第二章 土地儲備的基本程序
第93條 完成土地儲備包含三個基本環(huán)節(jié)，即土地的收回（收購、征用、置換）；土地的儲存；土地的供應。在這三個環(huán)節(jié)中均包含三個方面的基本程序，即審批程序、公示程序和簽約程序。
93.1 土地儲備的審批程序。在土地儲備行為的各個環(huán)節(jié)中，土地所有權、使用權的轉(zhuǎn)讓和變更是經(jīng)常發(fā)生的。而對于不動產(chǎn)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓和變更，國家歷來有嚴格的程序性規(guī)定，其中行政審批手續(xù)則是土地所有權和使用權轉(zhuǎn)讓或變更的前提和必經(jīng)程序。
在土地儲備過程中，涉及土地的收回（收購、征用、置換），土地的供應等環(huán)節(jié)均需履行必要的行政審批程序。同時在這一過程中，對于土地用途的變化，收回土地的補償標準、收購或供應土地的價格標準等，也必須履行必要的審批手續(xù)。不履行行政審批手續(xù)，或者越權行使審批權，則可能造成土地儲備行為的違法和無效。因為行政審批手續(xù)的有關規(guī)定均屬于法律、法規(guī)所規(guī)定的強制性規(guī)范。
93.2 土地儲備的公示程序。目前試行的土地儲備制度，強調(diào)統(tǒng)一收購和回收土地、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應。突出強化了各個環(huán)節(jié)的透明度原則，把土地的回收、供應交易等各個環(huán)節(jié)納入政府和社會的監(jiān)督之下。
93.2.1 土地使用權交易公示制度。按照國土資源部《關于整頓和規(guī)范土地市場的通知》規(guī)定，土地使用權交易應當實行公開交易制度。
93.2.2 土地征用的公告制度。征用土地必須按照《土地管理法》第46條的規(guī)定進行公告。公告內(nèi)容按照國土資源部《征用土地公告辦法》規(guī)定，主要包括：征地批準文件、批準文號、批準時間和批準用途；征地補償標準和農(nóng)業(yè)人員安置途徑等。
93.2.3 土地基準地價的定期更新和公布制度。在土地儲備中，對土地使用權的有償收回（收購）以及土地的供應（出讓）等環(huán)節(jié)均涉及土地的基準地價問題。基準地價不僅是協(xié)議出讓土地使用權時確定出讓金底價的重要參考依據(jù)，也是招標、拍賣確定出讓金底價的重要依據(jù)。
93.2.4 土地儲備范圍等內(nèi)容的公告制度。公告內(nèi)容應當包括已納入土地儲備的土地范圍、土地基本情況、土地未來用途、土地使用年限等基本內(nèi)容。
93.3 土地儲備中的簽約程序。在土地儲備過程中大量存在的是非平等主體之間的行政法律關系，如土地使用權的無償收回、土地的征用以及土地使用權的劃撥等。在這些法律關系中，由于法律關系主體的特殊性和不平等性，在有關土地權屬的變更過程中不存在當事人之間就有關土地用途、價格等實質(zhì)內(nèi)容進行協(xié)商、談判的問題，有關實質(zhì)內(nèi)容都是由政府單方?jīng)Q定的，而相對人則必須無條件服從。但是在土地儲備的有償收購和土地的有償出讓（包括協(xié)議出讓或招標拍賣出讓）中，政府和有關當事人則是平等的民事主體。就有關的收購（出讓）價格等實質(zhì)內(nèi)容，雙方應遵循自愿、公平和誠實信用的原則，協(xié)商確定。經(jīng)協(xié)商達成一致的則應簽訂“國有土地使用權收回協(xié)議”或“國有土地使用權出讓協(xié)議”。只不過在土地儲備過程中，要約和承諾的過程有一定的特殊性。政府作為一方當事人對合同的簽訂具有一定的主動性，在通常情況下，首次要約均是由政府發(fā)出，而且要約的許多內(nèi)容如土地用途、土地使用年限等，相對人只能無條件接受（承諾），而不能提出反要約。
附：《土地儲備基本程序圖》
第三章 律師審核土地儲備合同應注意的問題
第94條 合同當事人
94.1 儲備機構需與擬儲備地塊的原權利人簽署土地儲備合同。
94.2 儲備擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設用地的原國有農(nóng)用地、擬調(diào)整為經(jīng)營性建設用地的原劃撥國有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地，均應以經(jīng)合法登記的原國有土地使用權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。
94.3 儲備擬依法征收后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地，應以經(jīng)合法登記的農(nóng)村集體所有土地的所有權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。
特別提示：律師在審查土地儲備合同當事人是否合法適格時，應重點審查作為合同相對方的土地原權利人，其在簽訂土地儲備合同時是否依法存在，是否具備簽署土地儲備合同的民事權利能力和行為能力；若系法人，其是否獲得了簽署土地儲備合同的合法授權、批準和同意。
第95條 合同主要條款
95.1 儲備土地的坐落、四至范圍、土地面積、土地用途、土地取得方式等。
95.2 土地儲備的補償價格。
95.3 土地儲備補償價格的支付期限、支付數(shù)額及支付方式。
95.4 儲備土地的交付期限和標準。
95.5 儲備土地的資料、文件移交。
95.6 合同各方在土地儲備過程中的義務和責任。
95.7 土地儲備手續(xù)的辦理及配合。
95.8 違約責任。
95.9 不可抗力條款。
95.10 爭議解決方式。
95.11 土地儲備各方約定的其他事項。
第96條 土地儲備補償價格
除土地管理部門依法收回的閑置國有土地外，儲備其他各類土地，儲備機構應給予儲備土地原權利人以補償，即在儲備合同中明確約定補償價格。土地儲備補償價格，主要通過儲備各方以協(xié)商的方式確定。其中，土地儲備機構對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當按照本市的基準地價并結(jié)合土地市場行情，與該單位進行協(xié)商，確定補償價格。
律師應提示委托人：
（1）土地儲備補償價格應包括土地原權利人對土地所作前期投入、原權利人獲得的經(jīng)濟補償、征地費用、拆遷安置補償費用、管理費用等。
（2）補償價格可以是單價或者總價。若為單價，應注意土地面積的計算標準、結(jié)算程序、調(diào)整方法等問題。
第97條 儲備土地的交付
土地儲備合同應明確約定儲備土地交付的條件、標準和期限。
儲備土地交付的條件可以是現(xiàn)狀、場地平整，或者約定的其他條件。
第98條 土地儲備機構的主要義務
98.1 取得實施土地儲備的全部批準、同意和許可。
98.2 作好實施土地儲備前的調(diào)查、核實及相關準備。
98.3 安排用于支付土地儲備補償價格的全部資金。
98.4 按照約定向儲備土地原權利人支付土地補償價款。
98.5 辦理土地儲備過程中所涉征地、拆遷許可手續(xù)。
98.6 按照法律法規(guī)的規(guī)定，自行或者委托其他單位完成土地儲備所涉征地、拆遷安置、補償事宜。
98.7 完成儲備土地交付的驗收手續(xù)。
98.8 辦理儲備土地的房地產(chǎn)權利登記手續(xù)。
第99條 儲備土地原權利人的主要義務
99.1 取得簽署土地儲備合同的全部批準、同意和許可。
99.2 做好土地儲備的前期工作，確保按期交付儲備土地。
99.3 按期完成儲備土地交付條件和標準，協(xié)助儲備機構驗收，并向儲備機構交付土地。
99.4 收取儲備機構所付補償款項，并出具合法收款憑證或者發(fā)票。
99.5 協(xié)助儲備機構完成土地儲備所涉征地、拆遷安置補償事宜。
99.6 協(xié)助儲備機構辦理土地儲備房地產(chǎn)權利登記手續(xù)。
第100條 違約情形
100.1 土地儲備原權利人違約的情形
100.1.1 土地儲備原權利人未按時、按標準交付儲備土地。
100.1.2 儲備土地在辦理房地產(chǎn)權屬登記前被設定抵押、查封或者受其他權利限制。
100.1.3 原權利人未予配合或者協(xié)助儲備機構辦理儲備土地房地產(chǎn)權利登記。
100.2 土地儲備機構違約的情形如下：
（1） 土地儲備機構未按時支付補償款項；
（2） 土地儲備機構未按時驗收并接受儲備土地交付。 上海土地法律刑事律師事務所
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